Partendo dalla definizione di Condominio come forma particolare di comunione forzosa nella quale accanto alla proprietà esclusiva di singole unità facenti parte dell’edificio esiste una comproprietà forzosa di tutti i condomini su alcune parti dell’edificio stesso, se ne deduce che il Centro Commerciale composto da negozi di proprietà esclusiva di diversi soggetti costituisce una particolare forma di condominio con destinazione commerciale.
Accade spesso che, per ragioni strategico-economiche ed organizzative, i proprietari delle unità immobiliari della Galleria del Centro Commerciale costituiscano una Società Consortile o un Consorzio, allo scopo di promuovere e sviluppare l’immagine e le attività imprenditoriali svolte nel centro commerciale, ivi compresa l’ attività di gestione delle parti comuni. Si tratta della cd “Società di Gestione” del centro commerciale.
La gestione della parti comuni rappresenta un’attività complessa che richiede lo svolgimento di diverse funzioni, dagli adempimenti amministrativi e autorizzativi a quelli fiscali, senza tralasciare l’ambito inerente l’attività di vigilanza e di gestione della sicurezza.
Ne deriva la necessità di individuare soggetti e personale che abbiano le competenze indispensabili per svolgere adeguatamente tali funzioni.
Di conseguenza, generalmente la Società di Gestione affida l’esecuzione dell’attività di gestione e direzione del Centro ad una società specializzata in materia (cd “Società di Servizi”).
Con particolare riferimento al tema della sicurezza all’interno dei centri commerciali, occorre innanzitutto tenere distinta l’ipotesi della gestione della sicurezza all’interno dei singoli negozi dalla gestione della sicurezza nelle parti comuni del centro commerciale.
Nella prima ipotesi è chiaro che il rispetto della normativa sulla sicurezza sui luoghi di lavoro prevista dal TU 81/08 sia demandato ai singoli titolari dei negozi facenti parte del centro commerciale.
A tal proposito, in presenza di dipendenti nei punti vendita, è pacifica l’applicazione della normativa prevista dal TU 81/08 con la conseguente individuazione al loro interno delle figure responsabili in materia di sicurezza (datore di lavoro, dirigente, preposto, rspp ecc.).
Basti pensare alla realtà dei supermercati, di solito presenti nei centri commerciali, per i quali sono numerose le sentenze che riconoscono una responsabilità in capo ai direttori dei punti vendita per infortuni occorsi all’interno del negozio a propri lavoratori o a soggetti terzi.
Tra tutte, si cita una recente pronuncia della Suprema Corte che, a seguito di un infortunio occorso ad una dipendente mentre apriva il cancello di accesso carrabile, ha condannato il dirigente del punto vendita, in quanto, pur in assenza di specifiche deleghe in materia di sicurezza, aveva tenuto un atteggiamento passivo consistito nell’aver omesso di segnalare alla direzione le precarie condizioni di sicurezza del cancello di cui era a conoscenza e nel non essersi adoperato per il ripristino dello stesso o per non averne impedito l’uso da parte dei lavoratori (Cass. Pen. n. 3947 del 31/01/2012).
Ciò premesso, giova ribadire che oltre alla gestione della sicurezza nei singoli punti vendita, si pone il fondamentale problema di prevenire infortuni nelle parti comuni del centro commerciale che presentano indubbi profili di rischio sia per eventuali lavoratori che per il pubblico esterno.
Basti pensare alle molteplici ipotesi in cui vengono svolti lavori nelle parti comuni, quali semplici attività di manutenzione o di installazione di impianti, l’apposizione di cartellonistica o luminarie etc.
In merito, occorre premettere che generalmente la Società di Gestione del centro commerciale non ha lavoratori alle proprie dipendenze, poichè solitamente affida lo svolgimento di tutte le attività operative ad altra Società di Servizi.
Ne deriva che per la Società di Gestione, senza personale alle proprie dipendenze, non trova applicazione il TU 81/08, fatto salvo per la casistica speciale del Titolo IV.
Il TU 81/08 ha infatti espressamente individuato i soggetti destinatari degli obblighi di sicurezza e salute sui luoghi di lavoro fornendo in maniera precisa la definizione di lavoratore inteso come “persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un’attività lavorativa nell’ambito dell’organizzazione di un datore di lavoro ..”, e di datore di lavoro inteso quale “soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore ..” (art. 2, lett. a-b ex D.lgs. 81/08).
Diversa sarebbe l’ipotesi in cui la Società svolgesse direttamente alcune attività tramite una propria organizzazione interna e propri lavoratori, nel qual caso sicuramente si dovrebbe parlare di luogo di lavoro, datore di lavoro e lavoratori così come individuati dal TU 81/08, con l’applicazione della relativa normativa in ogni sua parte.
Tuttavia, indipendentemente dall’individuazione o meno delle figure di datore di lavoro e lavoratore, è indubbio che la gestione delle parti comuni del centro commerciale presenti notevoli profili di rischio in materia di sicurezza.
Una delle ipotesi più rilevanti è rappresentata dalla concessione in appalto a ditte esterne (edili, impiantistiche etc.) di lavori nelle parti comuni del centro commerciale.
In questo caso si ricade nel campo di applicazione del Titolo IV del D.lgs. 81/08 (cantieri temporanei o mobili) in cui la Società di Gestione assume necessariamente la qualifica di committente e come tale è tenuta al rispetto degli obblighi previsti dall’art. 90 (obblighi del committente), tra i quali, in primis, la verifica dell’idoneità tecnico professionale di ciascun soggetto chiamato ad intervenire, ecc.
D’altronde alle medesime conclusioni si è in giunti anche in materia condominiale.
Infatti, indipendentemente dalla natura residenziale o commerciale del condominio, è ormai pacifico come l’amministratore del condominio sia equiparato alla figura del datore di lavoro e come tale tenuto al rispetto di tutti gli obblighi previsti dal TU 81/08 solo qualora il condominio abbia dei lavoratori subordinati alle proprie dipendenze (es. portinai), mentre in assenza di lavoratori e nel caso di appalti di lavori a ditte esterne, l’amministratore si configura “solo” come committente di lavori, trovando applicazione il Titolo IV del TU 81/08.